RBI की 'दरियादिली' के बाद भी होम लोन सस्ता नहीं हुआ तो इसमें गलती आपकी भी हो सकती है

भारतीय रिजर्व बैंक (Reserve Bank of India) जब भी ब्याज दरों में कटौती करता है तोसबसे ज्यादा खुश दो ही लोग होते हैं, वो जो लोन ले चुके हैं या लोन लेने वाले थे.क्योंकि RBI के ब्याज दरों में कटौती का सबसे ज्यादा फायदा उन्हें ही मिलता है. लोनकी दरें जो कम हो जाती हैं.RBI इस साल अब तक तीन बार दरों में कटौती कर चुका है. रेपो रेट (Repo Rate) पूरे एकफीसदी घटकर 5.5% पर आ चुकी है. इसका असर होम लोन दरों पर दिखने भी लगा है. पूरे तीनसालों बाद होम लोन की दरें घटकर 8% के नीचे आ चुकी हैं. कई लोगों के होम लोन कीकिस्तें (Home loan rates) भी घट चुकी हैं. लेकिन जहां कुछ लोग खुश हैं, वहीं कुछलोग अभी भी किस्त घटने के इंतजार में टकटकी लगाए बैठे हैं.अगर आप भी दूसरी वाली कैटेगरी में आते हैं, तो ये खबर आपके लिए है. आरबीआई कीदरियादिली के बाद भी आपका होम लोन सस्ता नहीं हुआ है तो बहुत हद तक इसमें आपकी हीगलती हो सकती है. दरअसल होम लोन की ब्याज दर एक दूसरे ब्याज दर से लिंक्ड होती है.इसे ‘बेंचमार्क रेट’ कहते हैं.बेंचमार्क रेट से बंधी होती है होम लोन की डोरवो ब्याज दर जिससे आपके होम लोन की ब्याज दर बंधी होती है बेंचमार्क रेट कहलाती है.ये बेंचमार्क रेट रेपो रेट से जुड़े होते हैं.बेस रेट या एक्सटर्नल बेंचमार्क लिंक्ड रेपो रेट (EBLR)- वो दर जिससे नीचे बैंकउधार नहीं दे सकते. चूंकि ये रेट डायरेक्टली रेपो रेट से कनेक्टेड होते हैं. इसलिएEBLR से कनेक्टेड लोन पर रेपो रेट में चेंज का असर सबसे जल्दी दिखता है.मार्जिनल कॉस्ट ऑफ लेंडिंग रेट(MCLR)- ये भी रेपो रेट से लिंक्ड होती है, लेकिनइसमें बैंक अपने कामकाज में आने वाले खर्चों को भी जोड़ देते हैं. इसलिए EBLR केमुकाबले MCLR से जुड़े लोन पर असर थोड़ा देरी से दिखता है.इनके अलावा कुछ प्राइवेट और विदेशी बैंक MIBOR, T-Bill, CD rate से बंधे लोन भीदेते हैं. इन सभी ब्याज दरों को फाइनेंशियल बेंचमार्क्स इंडिया प्राइवेट लिमिटेड(FBIL) को जारी करता है. बहरहाल, जिस भी लोन का बेंचमार्क रेट रेपो रेट से कनेक्टेडहोगा उस पर उतनी जल्दी असर दिखेगा.लोन का एक्चुअल रेट ऐसे निकालते हैं बैंकबैंक बेंचमार्क रेट में एक और दर जोड़कर फाइनल होमलोन रेट निकालते हैं. इसेस्प्रेड(Spread) कहते हैं. इसे आपकी कमाई, लोन की रकम और क्रेडिट स्कोर के आधार परनिकाला जाता है. दोनों कंपोनेंट को जोड़कर फाइनल होम लोन रेट निकाला जाता है.स्प्रेड वाला हिस्सा फिक्स रहता है, लेकिन दूसरा बेंचमार्क वाला हिस्सा घटता बढ़तारहता है.तो कुल मिलाकर आपका होम लोन कितनी तेजी से घटेगा या बढ़ेगा यह बेंचमार्क रेट परनिर्भर करता है. बेंचमार्क रेट जितना डायरेक्टली रेपो रेट से जुड़ा होगा होम लोनउतनी तेजी से घटेगा. डायरेक्टली से मतलब है बेंचमार्क रेट में रेपो रेट के अलावाजितने अतिरिक्त चार्जेज जुड़े होंगे रेपो रेट का फायदा उतनी देरी से मिलेगा. अगररेपो रेट घटने के बाद भी आपकी किस्त कम नहीं हुई है तो दो कारण हो सकते हैं, या तोआपके बेंचमार्क रेट में रेपो रेट के इतर दस और तामझाम भी जुड़े हों. या फिर आपकास्प्रेड ही बहुत ज्यादा हो.स्प्रेड को हल्के में ना लेंज्यादातर लोगों को लगता है कि स्प्रेड वाले हिस्से का ज्यादा रोल नहीं होता. लेकिनऐसा नहीं है. कई मामलों में बैंक स्प्रेड ज्यादा रख देते हैं. मिसाल के तौर पर अगरबैंक ने 2.5% स्प्रेड रख दिया है तो रेपो रेट से लिंक होने के बाद भी कटौती काफायदा कम से कम झटपट तो नहीं मिलेगा.बैंक नहीं मान रहे तो ट्रांसफर करा लें लोनबैंक होम लोन देते वक्त खुद से ही बेंचमार्क रेट तय कर देते हैं. ज्यादातर मामलोंमें ये रेपो रेट ही होता है, लेकिन कई बैंक दूसरे बेंचमार्क रेट भी सेलेक्ट कर लेतेहैं. जब तक कर्जदार खुद से पूछताछ नहीं करता कि किस लोन को किस रेट से लिंक कियागया है तब तक कोई बताएगा नहीं. इसलिए समझदारी इसी में है कि लोन लेते समय बैंक सेपूछ लें कि बेंचमार्क रेट कौन सा है. अब सवाल उठता है कि, जिन लोगों ने पहले से लोनले रखा है उन्हें क्या करना चाहिए?ऐसे लोगों को सबसे पहले लोन का बेंचमार्क रेट चेक करना चाहिए. लोन सैंक्शन लेटर मेंया बैंक के मोबाइल ऐप या ऑनलाइन पोर्टल पर चेक कर सकते हैं. अगर उसमें बेंचमार्करेट में रेपो रेट की जगह MCLR या कोई और रेट दिख रहा है तो बैंक से उसे रेपो रेटमें स्विच करने को कह सकते हैं. अगर रेपो रेट पर स्विच करके बढ़िया फायदा मिल रहाहै तो बिना देरी किए स्विच करा लेना चाहिए. लेकिन रेट स्विच कराने पर भी बढ़िया रेटनहीं मिल रहा तो बकाया रकम दूसरे बैंक में ट्रांसफर करा सकते हैं.