ब्याज दर कम होते ही होम लोन की EMI घटा दी, लाखों का नुकसान तय है!

पिछले कुछ महीनों में भारतीय रिजर्व बैंक (RBI) ने रेपो रेट में कटौती की है. इसवजह से होम लोन सस्ता हुआ है. कई बैंकों ने ब्याज दरें कम की हैं. इस कटौती काफायदा लेने के लिए कई लोगों ने अपनी किस्त (EMI) कम करवा ली हैं ताकि हर महीने काबोझ घटे. लेकिन यहीं पर एक बड़ी गलती हो जाती है. आमतौर पर लोग सोचते हैं कि EMI कमकरवा लेना ही फायदा है. बैंकिंग जानकार इस फैसले को ठीक नहीं मानते हैं. ऐसा क्यों?बड़ा सवाल यह है कि ऐसा क्या किया जाए कि ब्याज दरों में कटौती का फायदा मिल सके?लोन का टेन्योर कम करवाना समझदारीहोम लोन का गणित थोड़ा अलग तरीके से काम करता है. होम लोन में शुरुआत में आपकी EMIका बड़ा हिस्सा ब्याज में चला जाता है और मूलधन बहुत धीरे-धीरे घटता है. ऐसे मेंअगर आप EMI घटाते हैं, तो लोन लंबा चलता है और कुल ब्याज बढ़ जाता है. इस तरह से आजभले ही किस्त को लेकर आपको थोड़ी राहत मिले, लेकिन आपको ज्यादा लोन की रकम चुकानीपड़ेगी.जम्मू एंड कश्मीर बैंक के रीजनल हेड रणधीर कोतवाल लल्लनटॉप से बातचीत में कहते हैंकि EMI को वही रखा जाए और लोन का टेन्योर कम करवा लिया जाए. इस तरह से आप लोन जल्दीखत्म कर देते हैं और लाखों रुपये ब्याज की मद में बचा सकते हैं.यही वजह है कि बैंकिंग एक्सपर्ट सलाह देते हैं कि EMI कम करने के बजाय लोन काटेन्योर कम करवाएं. इससे आप बैंक को देने वाले कुल ब्याज में भारी कटौती कर देतेहैं. अब इसे दो उदाहरणों से अच्छे से समझते हैं.पहला उदाहरण मान लीजिए किसी बैंक से आपने 8% ब्याज पर 50 लाख रुपये का होम लोन लिया. इस लोन कीअवधि 20 साल है. इसकी EMI लगभग 41,800 रुपये के आसपास बनती है. अब मान लीजिए किआपके बैंक ने ब्याज दर 0.5% घटाकर 7.5% कर दी. ऐसे में आपके सामने दो विकल्प आतेहैं. या तो EMI कम कर लें या फिर EMI वही रखते हुए लोन का टेन्योर घटा दें. अगर आप EMI कम कर लेते हैं, तो होम लोन की हर महीने की किस्त करीब 40,200 रुपये केआसपास आ जाएगी. यानी हर महीने 1,600 की राहत मिलेगी. लेकिन यहां ध्यान देने वालीबात यह है कि लोन की अवधि लगभग 20 साल ही बनी रहेगी और करीब 46 लाख रुपये ब्याजचुकाना होगा.वहीं अगर आप EMI को 41,800 रुपये ही बनाए रखते हैं और बैंक से टेन्योर कम करने कोकहते हैं, तो लोन की अवधि घटकर करीब 17 साल के आसपास आ जाएगी. इसका मतलब हुआ किआपकी 36 किस्तें बच जाती है. इस स्थिति में आपका कुल ब्याज भुगतान लगभग 40 लाख रहजाता है. इस तरह से एक छोटे से फैसले से आप करीब 5 लाख रुपये की बचत कर सकते हैं और3 साल पहले कर्ज से मुक्त हो जाते हैं.दूसरा उदाहरणअब 30 लाख रुपये के होम लोन को समझते हैं. मान लीजिए आपने 8% ब्याज पर 30 लाख रुपयेका कर्ज लिया. इस लोन की EMI करीब 25,100 बनती है. अगर आप पूरे 20 साल तक यही EMIदेते रहते हैं, तो कुल मिलाकर आप लगभग 60 लाख रुपये चुकाते हैं. इसमें करीब 30 लाखसिर्फ ब्याज होता है. अब मान लीजिए कि ब्याज दर 0.5% घटकर 7.5% हो जाती है. ऐसे मेंअगर आप EMI कम करवा देते हैं, तो आपकी नई EMI लगभग 24,200 रुपये रह जाएगी. इससेआपको हर महीने करीब 900 की राहत जरूर मिलेगी, लेकिन लोन की अवधि 20 साल ही रहेगी.इस स्थिति में आप मूलधन और ब्याज मिलाकर करीब 58 लाख रुपये चुकाएंगे. इसमें लगभग 28लाख रुपये ब्याज होगा. वहीं अगर आप EMI कम नहीं करते और 25,100 रुपये ही रहने देतेहैं, तो लोन की अवधि 17 साल रह जाती है. इस स्थिति में आप कुल करीब 51 लाख 70 हजाररुपये चुकाते हैं. इसमें ब्याज लगभग 22 लाख रुपये होता है. इस तरह आप करीब 6.4 लाख रुपये की बचत करते हैं और लगभग 3 साल पहले लोन से मुक्त भीहो जाते हैं.बैंकिंग एक्सपर्ट अश्विनी राणा का कहना है, “ज्यादातर लोग ब्याज दर घटते ही EMI कमकरने की गलती करते हैं, क्योंकि उन्हें तुरंत राहत दिखती है. लेकिन असल खेल लंबेसमय का है. होम लोन में शुरुआत के सालों में ब्याज का हिस्सा ज्यादा होता है, इसलिएअगर आप EMI घटाते हैं तो आप उसी ब्याज के चक्र को लंबा कर देते हैं."अश्विनी सलाह देते हैं कि समझदारी इसी में है कि EMI को छेड़ा न जाए और लोन काटेन्योर घटाया जाए. इससे न सिर्फ कुल ब्याज में लाखों रुपये की बचत होती है, बल्किआप जल्दी कर्जमुक्त भी हो जाते हैं.